Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Wiesbaden hat den Immobilienmarktbericht 2025 erstellt. Grundlage dafür waren die im Jahr 2024 eingegangenen Kaufverträge. Der Bericht steht kostenlos unter gds.hessen.de und hier zum Download bereit.

Einblick in Immobilienwerte

Laut Paragraf 195 (1) BauGB erhält die Geschäftsstelle von jeder beurkundeten Grundstücksübertragung in Wiesbaden eine Vertragsabschrift. Dadurch können umfangreiche Analysen der Transaktionen verschiedener Marktsegmente durchgeführt werden, was wesentlich zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt beiträgt.

Der Bericht enthält zudem spezielle Auswertungen für Fachleute, wie beispielsweise Liegenschaftszinssätze sowie Ertrags- und Sachwertfaktoren für verschiedene Gebäudetypen. Jährlich werden außerdem die Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser gemäß Paragraf 183 Bewertungsgesetz veröffentlicht. Diese dienen als Grundlage zur Wertermittlung von Immobilien nach dem Erbschaftssteuerreformgesetz.

Transaktionen erreichen neuen Höchststand

Im Jahr 2024 wurden 2.211 Kaufverträge von den Notaren an die Geschäftsstelle übermittelt. Damit überstieg die Anzahl der Transaktionen deutlich die Zahl von 2023 (1.914 Verträge) und lag sogar leicht über den 2.149 Verträgen von 2022.

Dieser Anstieg ist vor allem auf den Verkauf von Wohnungs- und Teileigentum zurückzuführen, der im Vergleich zu 2023 um etwa 25 Prozent auf 1.393 Fälle anstieg (2023: 1.111 Fälle). Auch die Verkäufe von bebauten Grundstücken nahmen zu, mit insgesamt 583 Verträgen, was einem Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Mehr Verkäufe bei sinkenden Preisen

Im Vergleich zu 2023 hat sich die Anzahl verkaufter bebauter Grundstücke mit Wohnnutzung in allen Gebäudekategorien erhöht, während die Durchschnittspreise durchweg zurückgingen. Diese Preisrückgänge belaufen sich durchschnittlich auf rund 11 Prozent bei Reihenhäusern, etwa 16 Prozent bei Reihenendhäusern, 10 Prozent bei Doppelhaushälften, Zweifamilienhäusern und Altbauvillen, 8 Prozent bei Dreifamilienhäusern und etwa 28 Prozent bei freistehenden Einfamilienhäusern.

Obwohl Gebäudekategorien hinsichtlich Lage, Baujahr und Größe schwer direkt von einem Jahr aufs andere vergleichbar sind, deutet die gleichzeitige Zunahme der Verkaufszahlen und rückläufiger Preise darauf hin, dass die höheren Preise vor 2022 inzwischen vom Markt akzeptiert wurden.

Stabilität bei Wohnungspreisen

Die durchschnittlichen Preise für 2024 lagen in Wiesbaden beispielsweise bei 473.000 Euro für Reihenhäuser, 517.000 Euro für Reihenendhäuser und 644.000 Euro für Doppelhaushälften. Zweifamilienhäuser wurden im Schnitt für 579.000 Euro und Dreifamilienhäuser für 687.000 Euro verkauft. Die Preise für Wohnungseigentum blieben vergleichsweise stabil. Wiederverkaufte Eigentumswohnungen kosteten durchschnittlich 3.757 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was rund 1,5 Prozent unter dem Vorjahreswert liegt.

Neubauwohnungen wurden rund 7,3 Prozent unter den Vorjahrespreisen gehandelt, was jedoch hauptsächlich darauf zurückzuführen ist, dass im Vorjahr anteilig mehr Wohnungen in Toplagen zu Höchstpreisen verkauft wurden. Der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung lag 2024 bei rund 7.000 Euro pro Quadratmeter und bewegte sich in einer Spanne von etwa 4.000 bis 14.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Rückgang bei Grundstückspreisen

Der durchschnittliche Kaufpreis für unbebaute Wohnbaugrundstücke lag im Jahr 2024 bei 1.166 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von etwa 16 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht. Von den insgesamt 24 Verkäufen entfielen 6 auf die Nutzungsart Geschosswohnungsbau, während 15 Grundstücke für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern erworben wurden.

Die Neubautätigkeit bleibt auf einem äußerst niedrigen Niveau. In den Jahren vor 2022 lag die Anzahl der Verkäufe unbebauter Wohnbaugrundstücke regelmäßig beim Drei- bis Vierfachen, teilweise sogar beim Fünffachen der Zahl von 2024.

Marktdaten kompakt verfügbar

Zum Abschluss noch zwei Hinweise: Seit dem Jahr 2022 stellt die Geschäftsstelle auf wiesbaden.de unter der Rubrik „Wissenswertes“ halbjährlich eine Übersicht mit kompakten Marktdaten bereit, die die unterjährige Entwicklung des Marktes dokumentiert. Zudem wird dort das aktuelle Gebührenverzeichnis mit Stand 1. September 2022 veröffentlicht.

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